Simulador de hipoteca

Cómo calcula la cuota este simulador

Usa el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses (en una hipoteca fija), y cada mes una parte son intereses y otra devuelve capital. Los intereses del mes son el capital pendiente por el TIN entre doce, así que al principio, con toda la deuda viva, casi toda la cuota se va en intereses.

Ejemplo: 150.000 € a 25 años al 3 % TIN. La cuota es de 711,32 €. El primer mes pagas 375 € de intereses y amortizas 336,32 €; el último, apenas 1,77 € de intereses. En total devuelves 213.394,69 €, de los que 63.394,69 € son intereses.

Plazo largo o cuota baja: lo que cuesta cada cosa

Alargar el plazo baja la cuota, pero encarece la hipoteca. Con 150.000 € al 3 %, a 25 años pagas 711,32 € al mes y 63.394,69 € de intereses; a 30 años la cuota baja a 632,41 €, pero los intereses suben a 77.665,33 €: más de 14.000 € extra por pagar 79 € menos al mes. Prueba los dos plazos en el simulador antes de decidir.

Fijo o variable

En una hipoteca fija sabes desde el primer día lo que pagarás hasta el último. En una variable, el tipo es el euríbor más el diferencial que pactas, y la cuota cambia en cada revisión. Para simular una variable, escribe el último euríbor publicado (el oficial está en el Banco de España) y el diferencial de tu oferta, y luego prueba con un euríbor un punto más alto para ver cuánto podría subir.

Lo que el simulador no incluye

Los impuestos de la compra, la notaría, el registro, la tasación y los seguros que te pida el banco. Por ley, antes de firmar te tienen que dar la FEIN con la TAE de tu operación y ver al notario para que te explique las condiciones (Ley 5/2019). Esa TAE es la que sirve para comparar ofertas entre bancos.